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Altersabsicherung: 60 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland gehören Kleinvermietern

16.02.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Deutschland belegt bei der Wohneigentumsquote im Vergleich der europäischen Länder vor der Schweiz den vorletzten Platz. Damit ist klar: Deutschland ist ein Land der Mieter. Umgekehrt bedeutet das aber auch: Deutschland ist ebenso ein Land der Vermieter. Tatsächlich werden rund 60 Prozent aller Mietwohnungen von insgesamt 3,9 Millionen privaten Kleinvermietern angeboten. Das sind überwiegend Menschen, deren Ersparnisse in einer vermieteten Immobilie stecken und die sich für ein stabiles Mietverhältnis mehr interessieren als für eine Maximierung des Gewinns.

Bemerkenswert ist auch: Obwohl Kleinvermieter in Deutschland fünf Mal so viele Wohnungen anbieten wie Großvermieter, machen letztere viel öfter negative Schlagzeilen. „Das liegt auch daran, dass die Großunternehmen und Aktiengesellschaften ihre Wohnungsbestände auf Grund der guten Finanzierungslage seit 2010 massiv erhöht haben“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Diese noch relativ neue Entwicklung hat weitreichende Auswirkungen auf das Klima des Mietmarktes, dessen verschiedenen Funktionen eng miteinander verknüpft sind. „Die in Deutschland übliche Situation mit einer ungefähr hälftigen Mischung aus Mietwohnungen und Eigentumswohnungen hat sich im Mietrecht niedergeschlagen und eine Rechtssicherheit für beide Seiten geschaffen, die europaweit einzigartig ist“, erklärt Michael Fehr. Wohneigentum zur Vermietung – auch in kleinem Rahmen – prägt in Deutschland das Wohnen und ist gleichzeitig traditionell eine wichtige Vorsorgeform für ein finanziell sorgenfreies Alter. Aus einer abgezahlten Mietwohnung lässt sich so viel Geld zusätzlich erwirtschaften, wie für ein angenehmes Leben gebraucht wird. „Die Erwerbsbedingungen sind derzeit noch als gut zu bezeichnen“, ergänzt Michael Fehr. Dies gelte solange, wie die Zinsen niedrig sind, also vermutlich noch für dieses Jahr.


WEG-Recht: Gemeinschaftseigentum bleibt Gemeinschaftseigentum

07.02.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Was könnte für einen Ausbau verlockender sein als ein ungenutzter Dachboden genau über der eigenen Wohnung? Schließlich ist Wohnraum in großen Städten knapp und teuer. Der hinzu gewonnene, ausgebaute Raum lässt sich bequem mit einer Treppe erschließen und macht aus der Etagen- eine attraktive Maisonette-Wohnung.

Das dachte sich auch ein Wohnungseigentümer in Hinblick auf einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachboden. Er veranlasste umfangreiche Umbaumaßnahmen auf eigene Kosten und hatte die Rechnung ohne die Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft gemacht. Diese war nämlich nicht bereit, einer Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen und aus dem Gemeinschaftseigentum Sondereigentum zu machen. Weil keine Einigung gefunden werden konnte, blieb es bei der ursprünglichen sachenrechtlichen Zuordnung.

„Es kam zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem zu erwartenden Ergebnis, dass Gemeinschaftseigentum auch dann Gemeinschaftseigentum bleibt, wenn ein einzelner Eigentümer daran erhebliche Umbaumaßnahmen vornimmt“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Das Oberlandesgericht Frankfurt (OLG Frankfurt, 08.03.2016, 6 U 23/15) entschied, dass durch den Umbau wiederum Gemeinschaftseigentum entstanden ist, dass aber ein Sondernutzungsrecht für diese Fläche begründet werden kann. Dieses Recht ist verbunden mit der Pflicht der Kosten- und Lastentragung, insbesondere der ordnungsgemäßen Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung auf eigene Rechnung.

Wohnungseigentümern, die den Ausbau eines Dachgeschosses in Erwägung ziehen, ist dringend zu raten, die Neuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum vor Beginn der Baumaßnahme verbindlich mit der Gemeinschaft zu regeln. „Die Zuordnung des neu gewonnen Raums zum Sondereigentum kann nur durch die Änderung der Teilungserklärung erfolgen“, ergänzt Michael Fehr.


Steuern: Bildung von Wohneigentum wirkt Ungleichheit entgegen, wird aber durch hohe Grunderwerbsteuer gebremst

02.02.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Sowohl im Vergleich mit anderen europäischen Ländern als auch historisch ist Deutschland ein Land der Mieter. Das muss für den Staat insgesamt zwar nicht nachteilig sein, argumentiert das Instituts der deutschen Wirtschaft, hat aber gravierende Nachteile für die einzelnen Bürger.

Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg erläutert: „Gegen eine hohe Mietquote spricht, dass Mietern der Vermögensaufbau nicht so leicht gelingt wie Immobilieneigentümern. Eine höhere Wohneigentumsquote in Deutschland würde überdies die Altersvorsorge stärken, die Vermögensverteilung positiv beeinflussen und der Ungleichheit entgegen wirken.“

Obwohl aus diesen Gründen alles dafür spricht, Wohneigentum zu bilden, ist die Wohneigentumsquote in den vergangenen Jahren trotz bester Erwerbsbedingungen kaum gestiegen. Wohnen im Eigentum ist auf lange Sicht gesehen trotz der zuletzt stark gestiegenen Immobilienpreise gegenüber dem Wohnen zur Miete immer noch günstiger. Der Grund dafür sind die äußerst niedrigen Zinsen. Zwar werden die Zinsen irgendwann wieder steigen, doch die Anpassung wird langsam erfolgen, und Erwerber können sich die niedrigen Zinsen mit einer guten Finanzierung auf lange Zeit sichern.

Warum diese guten Gründe bisher kaum zu mehr Wohneigentum geführt haben, liegt an den extrem hohen Erwerbsnebenkosten in Deutschland, sagt Michael Fehr. Den größten Batzen macht dabei die Grunderwerbsteuer aus. Dass es auch anders geht, zeigen beispielhaft Großbritannien und die Niederlande, wo an Stelle einer einheitlichen Besteuerung Freibeträge und abgestufte Steuersätze dafür sorgen, dass Erwerber von Immobilien zur Selbstnutzung entlastet werden. Eine Änderung des Steuergesetzes in Deutschland würde die Eigentumsbildung für Haushalte mit mittleren Einkommen erleichtern.


Ökologie: Übergangsfrist für alte Kamin- und Kachelöfen abgelaufen

23.01.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Vor dem Kamin- oder Kachelofen ist es nach einem Winterspaziergang am schönsten“, weiß Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg aus eigener Erfahrung. Heizen mit Holzöfen erhöht den Wohnkomfort und sorgt für ein angenehmes Raumklima, sorgt aber auch für eine zusätzliche Belastung der Umwelt. „Deshalb müssen die sogenannten Einzelraumfeuerstätten seit 2015 strengere Auflagen erfüllen“, ergänzt Michael Fehr. Der Staubgrenzwert liegt bei 0,15 Gramm pro Kubikmeter Abgas, der Kohlenmonoxid-Grenzwert bei vier Gramm pro Kubikmeter. Gesetzliche Grundlage ist die Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen, die sogenannte 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImSchV).

Mit Ablauf des Jahres 2017 endete die Schonfrist, die der Gesetzgeber Besitzern von Feuerstellen, Kamin- und Kachelöfen mit zu hohen Emissionen eingeräumt hatte. Betroffen sind nur Geräte, die vor 1985 errichtet wurden. Halten diese die neuen Vorschriften nicht ein, müssen sie nachgerüstet oder ausgemustert werden. Hauseigentümer, die von 1985 bis 1994 errichtete Anlagen betreiben, können diese noch bis Ende 2020 ohne weitere Prüfung nutzen. Experten rechnen mit mindestens 200.000 Öfen, die den aktuellen Standard nicht erfüllen, Schätzungen kommen sogar auf bis zu zwei Millionen.

Weist die Feuerstätte zu hohe Staubemissionen auf, kann der Einbau eines Partikelfilters den Ausstoß unter die verlangte Schwelle senken. Ist der Ausstoß von Kohlenmonoxid zu hoch, hilft dagegen nur eine Stilllegung des alten Ofens – das unsichtbare, giftige Gas kann nicht durch Filter entfernt werden.

Messung und Nachrüstung sind oft teurer als ein neuer, effizienterer Ofen. Daher raten Experten meistens dazu, den Ofen auszutauschen. Das hat zugleich den Vorteil, dass der neue Ofen umweltfreundlicher heizt.


Rückblick 2017 – Ausblick 2018

12.01.2018
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Das vergangene Jahr stand ganz im Zeichen des Immobilien-Booms. „Zu Beginn des Jahres war das Thema Immobilienblase virulent, wurde aber über das ganze Jahr 2017 nicht akut“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Inzwischen überlegen immer mehr Menschen, wie sie den hohen Immobilienpreisen ausweichen können.

Die hohe Wohnungsnachfrage wird auch im neuen Jahr für angespannte Wohnungsmärkte in den Metropolen sorgen. Ein Viertel aller Deutschen ist mittlerweile davon betroffen.

Die von der Politik eingeführte Mietpreisbremse konnte keine hinreichende Wirkung entfalten. Sie ist unwirksam, entschied das Amtsgericht in Hamburg Altona, das Amtsgericht in München hält sie für nichtig und das Landgericht Berlin erklärt sie für verfassungswidrig.

Der Bundesgerichtshof sprach wegweisende Urteile: Er bestätigte die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie die Frist zur Geltendmachung von Nachforderungen von Betriebskosten des Vermieters an den Mieter. Er präzisierte in mehreren Urteilen die Gründe für die Eigenbedarfskündigung. Er fällte mehrere Urteile zu Schönheitsreparaturen, nach denen die Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter nahezu ausgeschlossen ist. Er entschied, dass Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen grundsätzlich unwirksam sind.

Ende Juni verabschiedete der Bundestag ein neues Gesetz, das die Berufszulassung für Immobilienverwalter und Immobilienmakler regelt. Vielen Aktiven in der Immobilienwirtschaft geht das Gesetz nicht weit genug, aber es ist ein Anfang, um die Berufsanerkennung zu verbessern.

Die niedrigen Zinsen haben im ganzen Jahr 2017 den Boom in der Immobilienwirtschaft begünstigt. Immer wieder prophezeiten Insider eine baldige Änderung der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, doch bis heute fehlen dazu echte Signale.

Ein Wermutstropfen sind die Baugenehmigungszahlen. Sie sind in jedem Quartal gesunken statt zu steigen und werden sich auf die zukünftigen Baufertigstellungen auswirken. Das ist fatal, denn der Neubau gilt als einziges Mittel gegen die Wohnungsknappheit.